地产周刊丨一、二线城市房地产市场进一步企稳回升

楼市政策调整持续深化(shēnhuà) 编者按最近，信阳全面推行现房销售制度引发广泛关注(guānzhù)。从全国来看，我国房地产(fángdìchǎn)市场改革(gǎigé)进一步深入推进，“好房子”国家标准、金融财政政策以及城市更新等一系列新策“组合拳”持续(chíxù)(chíxù)发力，激发市场活力。本期地产周刊聚焦楼市政策调整持续深化，进一步惠及消费者。 图片来源/摄图网授权(shòuquán) 专家(zhuānjiā)表示，一(yī)、二线城市通常都是人口(rénkǒu)净流入的城市，经济活力强，租和购的住房需求都比较旺盛，且尚未得到充分满足，增加住房供应的弹性和灵活性应成为其总的住房政策取向。 谈到如何更好地满足一、二线城市消费者的居住(jūzhù)需求，专家称，应在总量层面增加住房供应，从根本上缓解(huǎnjiě)供求紧张的局面，从而提升(tíshēng)一、二线城市住房的可支付性。 ■中国经济时报记者(jìzhě) 李晓红 自2024年9月以来，一系列利好政策频出，为房地产市场注入信心。进入2025年，房地产市场延续了这一积极态势，进一步向企稳回升迈进。当前，在(zài)政策持续(chíxù)发力和(hé)需求不断释放下，一、二线(èrxiàn)城市房地产市场活跃度不断提升，推动房地产市场平稳健康发展。 国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员(fùyánjiūyuán)王瑞民(wángruìmín)在接受中国经济时报记者采访时表示，一、二线城市通常都是人口净流入的城市，经济活力强，租和购的住房需求都比较旺盛，且尚未(shàngwèi)得到充分(chōngfèn)满足，增加住房供应的弹性和灵活性应成为其总的住房政策取向。 房地产市场活跃度(huóyuèdù)提升 2025年以来，政策效果(xiàoguǒ)继续(jìxù)显现，房地产市场继续朝着止跌回稳的方向迈进。 从国家统计局发布的4月份数据来看，部分(bùfèn)一、二线城市房地产交易活跃度有所提升(tíshēng)。 从环比来看，4月份，70个(gè)大中城市中，一、二线城市新建(xīnjiàn)商品住宅(shāngpǐnzhùzhái)销售价格(xiāoshòujiàgé)(xiāoshòujiàgé)环比持平。从同比来看，4月份，70个大中城市中，各线城市的商品住宅销售价格同比降幅继续收窄。其中，一、二线城市新建商品住宅销售价格同比分别收窄0.7和0.5个百分点；二手住宅销售价格同比收窄0.9和0.5个百分点。 北京联合大学人居研究中心主任张远索在接受中国经济时报记者采访(cǎifǎng)时表示，一、二线城市实施了差异化调控政策(zhèngcè)(zhèngcè)，根据不同区域供需(gōngxū)特征，制定不同的限购、限贷政策。比如，一线城市的核心区与郊区采用了不同的限购政策。同时，支持(zhīchí)改善型需求。比如，通过降低首付、降低贷款利息、提高公积金贷款额度等措施释放改善型需求。 值得一提的是，近年来(jìnniánlái)，重点一、二线城市逐渐加大了保障性住房(zhùfáng)的供应力度。 “保障性住房的建设(jiànshè)和(hé)供应在缓解住房困难、促进社会公平方面成效显著。以保障性租赁住房为例，保障对象实现了(le)(le)普惠性，不限户籍、不设收入线，完善了住房保障体系，保障了各类新市民、青年人租得到、租得近、租得起、租得稳。”上海财经大学财税投资学院助理教授张莉告诉中国经济时报记者(jìzhě)。 在张远索看来，保障性住房(zhùfáng)覆盖面越来越大，入住率也不断提高。一、二线城市通过增加保障性住房供给、提供贷款优惠、加大公积金支持力度等措施有效缓解(huǎnjiě)了本地居民(jūmín)，特别是中低收入群体和新(xīn)市民、青年人的住房可负担性问题(wèntí)。随着政策调整的精准化，从整体上看，商品房市场价格与居民收入匹配性也有所改善，但在地区、行业、家庭(jiātíng)等维度上的差异也不可忽视。 谈到如何更好地满足一、二线城市消费者的居住需求，王瑞民表示，一方面，应(yīng)在(zài)总量层面增加住房供应，从根本上缓解供求紧张的局面，从而提升一、二线城市住房的可支付性；另一方面，针对(zhēnduì)已经有房且购买力较强的老市民(shìmín)，应重点增加高品质住房匹配(pǐpèi)其居住升级需求，针对还没有(méiyǒu)房且购买力不强的新市民，则应通过老旧小区改造(gǎizào)、非居改租等方式增加可支付的基本体面的租赁住房匹配其灵活的租住需求。 当前，尽管房地产市场已经呈现出企稳回升的态势，但仍面临一些挑战。短期内，居民收入预期弱、房价下跌(xiàdiē)预期仍在等因素依然制约着(zhe)房地产市场全面企稳。此外(cǐwài)，房地产行业在拿地、销售、客源、贷款乃至同质化(tóngzhìhuà)产品竞争等方面都存在压力。 值得(zhíde)关注的是，5月1日(rì)起，“好房子”国家标准《住宅项目规范》正式实施；5月20日，新一期贷款市场报价利率（LPR）公布(gōngbù)……2025年，政策“组合拳”持续发力，推动房地产市场平稳健康发展。同时，让(ràng)买房人不仅在购房(gòufáng)过程中享受到实实在在的福利，而且实现居住品质的提升。 随着限购政策的优化、首付(shǒufù)比例的降低以及交易税收政策的调整，一、二线城市(chéngshì)的购房需求得到进一步释放，房地产市场信心有所增强(zēngqiáng)。不过，当前，楼市(lóushì)仍处于调整期，一方面，核心城市展现出较强的需求韧性，需求基础依然稳固，另一方面，区域分化趋势也更为显著。 张莉表示，随着房价回调以及一系列政策调整，住房可负担性显著提高(tígāo)。在一线城市，不少刚需(gāngxū)购房者得益于首付比例和贷款利率下降，加速置业；改善型(xíng)购房者则主要关注价格回调后的机会(jīhuì)，置换到(dào)核心区位、更高品质的小区。特别是，在上海等一线城市以及义乌等具有较强产业支撑的县城，出现了豪宅热销现象，高品质住宅需求尚未得到充分满足。在二线城市，核心区放开限购、二套房房贷利率(fángdàilìlǜ)下降的效果最为显著；“以旧换新”政策提高了市场活跃度(huóyuèdù)，但从认购(rèngòu)到成交的转化率较低。 张远索表示，当前，房地产市场可能需要(yào)不断调整政策以真正恢复民众信心。此外(cǐwài)，精准调控政策，一、二线城市在稳增长的同时，要注重(zhùzhòng)防范风险，稳步推进改革。 张莉认为，如今已不存在住房短缺，商品住房供给(gōngjǐ)充裕甚至局部过剩，须密切关注保租房与(yǔ)商品房之间可能存在的竞争关系，避免局部区域大规模保租房集中入市(rùshì)，对商品住房市场的供需关系产生冲击。保租房供给应做到以需定供，促进供需匹配。实时监测住房租赁需求(xūqiú)，动态调整保租房供应的数量(shùliàng)、时间安排、房型和区域结构。 王瑞民表示，迈向房地产发展新模式，是(shì)从住房产业下游的产品市场化扩展(kuòzhǎn)到上游的要素市场化，要素间(jiān)重新组合迸发出新的活力，使得房地产业成为依靠技术进步与创新驱动(qūdòng)的高质量居住服务提供者，老市民和新市民都能在住房产品迭代中(zhōng)找寻到新的“性价比”，从而使房地产业发展与居民收入增长的良性循环得到修复。当然，构建房地产发展新模式是建立在短期内和谐地去杠杆化基础上的。 总 监(jiān) 制丨车海刚 监 制丨陈(chén) 波 王 彧 杨玉洋 主 编丨(gǔn)毛晶慧 编 辑丨谷 云